BOE: zonas tensionadas vivienda 2º trimestre 2026

Este documento publica una lista de zonas tensionadas, pero lo que realmente importa son las condiciones que se esconden detrás. Por ejemplo, en Santiago de Compostela se define como 'gran tenedor' a quien tenga cinco o más inmuebles residenciales en el municipio, pero no se dice qué ocurre si un propietario tiene menos de cinco: el límite de renta del artículo 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no se aplica automáticamente a todos los contratos. Además, la declaración de zona tensionada solo afecta a nuevos contratos donde no hubo alquiler en los últimos cinco años; los contratos existentes pueden no cambiar. Tampoco se detalla si estas declaraciones son definitivas o recurribles. El lector debe vigilar si su municipio está incluido y entender que los topes de alquiler no son universales: dependen de la definición local de gran tenedor y del índice de referencia. Se marcó como sospechoso porque afecta directamente al acceso a la vivienda, pero la letra pequeña limita su alcance real.

La Resolución de 24 de julio de 2026 de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana publica la relación de zonas de mercado residencial tensionado declaradas por las comunidades autónomas durante el segundo trimestre de 2026, de acuerdo con el artículo 18.2.d) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. La publicación tiene carácter trimestral y recoge las declaraciones comunicadas al Ministerio. Incluye las resoluciones autonómicas que declaran ámbitos concretos como zonas tensionadas, con sus respectivos boletines oficiales de publicación.

Afecta a inquilinos y propietarios de viviendas en las zonas declaradas: en Asturias (diversos ámbitos de Llanes, Cabrales, Gijón, Avilés, Gozón), en Galicia (el municipio de Santiago de Compostela) y en el País Vasco (el municipio de Basauri). También afecta a los grandes tenedores (según la definición local) y a cualquier persona física o jurídica que quiera alquilar una vivienda en esas zonas. Los ciudadanos que busquen alquilar en estos municipios se beneficiarán de topes máximos de renta en nuevos contratos.

En las zonas declaradas, para los nuevos contratos de alquiler en los que no hubiese estado vigente ningún contrato en los últimos cinco años, la renta inicial no podrá superar el límite máximo del sistema de índices de referencia de precios de alquiler (artículo 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). En Santiago de Compostela, el límite se aplica si el arrendador es un gran tenedor (persona física o jurídica titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en el término municipal). La vigencia de cada declaración es de tres años desde el día siguiente a su publicación en el boletín oficial correspondiente (por ejemplo, la declaración de Santiago de Compostela se publicó el 30 de abril de 2026, por lo que su vigencia comienza el 1 de mayo de 2026 y finaliza el 30 de abril de 2029).

La resolución se publica el 24 de julio de 2026 y recoge declaraciones aprobadas dentro del segundo trimestre de 2026 (abril, mayo, junio). Algunas fechas concretas: la declaración de Santiago de Compostela se publicó en el BOPA el 30 de abril de 2026; la de La Arena y Cimadevilla (Gijón) el 21 de mayo de 2026; la de La Magdalena (Avilés) el 21 de mayo de 2026; la de Luanco (Gozón) el 27 de mayo de 2026; la de Basauri se publicó en el BOPV el 8 de junio de 2026; la de Nueva, Poo, Barro y Celorio (Llanes) se publicó en el BOPA el 11 de junio de 2026. Todas tienen una vigencia de tres años desde el día siguiente a su publicación.

El titular habla de 'relación de zonas', pero no dice que la lista no es exhaustiva a nivel nacional, solo del segundo trimestre de 2026. Tampoco menciona que cada comunidad autónoma puede definir de forma diferente quién es gran tenedor (por ejemplo, en Santiago son 5 inmuebles, pero en otras zonas puede ser otro número). Además, el efecto práctico depende de que exista un índice de referencia aprobado; el documento no aclara si para todas las zonas ya está disponible. Otra cuestión: los contratos en vigor antes de la declaración no se ven afectados, y los nuevos contratos en los que hubiera habido alquiler en los últimos cinco años tampoco, salvo que el arrendador sea gran tenedor y se apliquen otras reglas.