Tribunal rechaza venta de propiedad por orden judicial

La resolución confirma que cuando un juzgado ordena una anotación preventiva de prohibición de disponer (normalmente en investigaciones criminales), esta orden bloquea cualquier venta posterior de la propiedad. En este caso, aunque había un contrato de opción de compra inscrito desde mayo de 2024, la prohibición ordenada por el juzgado el 2 de julio de 2024 tiene efecto legal superior. El registrador actuó correctamente al negarse a inscribir la compraventa de mayo de 2025 porque la propiedad estaba bloqueada judicialmente. La ley hipotecaria establece claramente que las órdenes de juzgados tienen prioridad sobre los derechos de compra cuando estas órdenes se anotan preventivamente.

Afecta principalmente a compradores y vendedores que tienen contratos de compra-venta o opciones de compra sobre propiedades que están bajo investigación judicial. También impacta a las empresas inmobiliarias y registradores de la propiedad, que deben verificar si existe alguna orden judicial antes de procesar cualquier venta. En concreto, este caso afecta a Hercapital 22, SL, que no pudo completar la compra de dos fincas en Marbella porque la propiedad estaba bajo prohibición de disposición por orden penal.

Anotación de opción de compra: 28 de mayo de 2024. Anotación de prohibición judicial de disponer: 2 de julio de 2024. Intento de compraventa: 13 de mayo de 2025 (bloqueado porque es posterior a la prohibición). Resolución que confirma el bloqueo: 31 de octubre de 2025. Durante el período entre julio de 2024 y mayo de 2025, la propiedad estuvo bajo prohibición de disposición, lo que impedía cualquier venta válida.